Avaliação de imóvel

Pode-se dizer que o primeiro passo verdadeiro com o objetivo de avaliar um imóvel é realizar a vistoria nele. No laudo de avaliações, item Vistoria, deve constar a caracterização da região, a caracterização do terreno e a caracterização das edificações e benfeitorias.

Benfeitoria é o melhoramento que se realiza em um bem com o intuito de aproveitá-lo, conservá-lo, embelezá-lo, melhorá-lo ou valorizá-lo, e que não pode ser retirado sem destruição, fratura ou dano.

Caracterização da região

  • Aspectos gerais: análise das condições econômicas, políticas e sociais, quando relevantes para o mercado, inclusive usos anteriores atípicos ou estigmas;
  • Aspectos físicos: condições de relevo, natureza predominante do solo, condições ambientais;
  • Localização: situação no contexto urbano, com indicação dos principais pólos de influência;
  • Uso e ocupação do solo: confrontação da ocupação existente com as leis de zoneamento e uso do solo do município, para concluir sobre as tendências de modificação a curto e médio prazo;
  • Infra-estrutura urbana: sistema viário, transporte coletivo, coleta de resíduos sólidos, água potável, energia elétrica, telefone, redes de cabeamento para transmissão de dados, comunicação e televisão, esgotamento sanitário, águas pluviais e gás canalizado;
  • Atividades existentes: comércio, indústrias e serviços;
  • Equipamentos comunitários: segurança, educação, saúde, cultura e lazer.

Caracterização do terreno

  • Localização: situação na região e via pública, com indicação de limites e confrontações;
  • Utilização atual e vocação, em confronto com a legislação em vigor;
  • Aspectos físicos: dimensões, forma, topografia, superfície, solo, para confrontar com a documentação disponível;
  • Infra-estrutura urbana disponível;
  • Restrições físicas e legais ao aproveitamento.

Caracterização das edificações e benfeitorias

  • Aspectos construtivos, qualitativos, quantitativos e tecnológicos, comparados com a documentação disponível;
  • Aspectos arquitetônicos, paisagísticos e funcionais, inclusive conforto ambiental;
  • Adequação da edificação em relação aos usos recomendáveis para a região;
  • Condições de ocupação.

Muitas vezes o imóvel que se avalia contém edificações e benfeitorias que não constam na documentação apresentada nos autos do processo judicial, como por exemplo uma matrícula do imóvel onde só é descrito o terreno sem estarem averbadas as benfeitorias. Nesse caso, é recomendável citar o fato no laudo pericial junto com as suas quantificações e avaliações, assim como a lógica diminuição do valor total do bem por não estar o imóvel devidamente legalizado. Benfeitorias não averbadas podem conter considerável dívida de obra no INSS.

O avaliador-judicial, sempre que possível, deve vistoriar o imóvel. Quando não for possível o acesso ao seu interior, o motivo deve ser justificado no Laudo de Avaliação ou Parecer Técnico de Avaliação.

Vistoriador avaliando o imovel

  • Quanto ao uso: residencial, comercial, industrial, institucional e misto;
  • Quanto ao tipo do imóvel: terreno (lote ou gleba), apartamento, casa, escritório (sala ou andar corrido), loja; galpão, vaga de garagem, misto, hotéis, hospitais, cinemas, teatros e clubes recreativos;
  • Quanto ao agrupamento dos imóveis: loteamento, condomínio de casas, prédio de apartamentos, conjunto habitacional (casas, prédios ou mistos), conjunto de salas comerciais, prédio comercial, conjunto de prédios comerciais, conjunto de unidades comerciais, shopping-centers e complexo industrial.

Este texto foi retirado do site do perito judicial Rui Juliano.